A Terceira Turma do Superior Tribunal de Justiça (STJ) decidiu que
não é possível reconhecer direito a usucapião de imóvel adquirido pelo
Sistema Financeiro de Habitação (SFH) e transferido por contrato de
gaveta a terceiros que tinham pleno conhecimento da existência de
hipoteca.
Ao votar pela rejeição de recurso interposto contra a Caixa Econômica
Federal (CEF), o ministro Villas Bôas Cueva, relator, afirmou que a
posse decorrente de contrato de promessa de compra e venda, por ser
incompatível com o animus domini (ânimo de dono), em regra, não ampara o pedido de usucapião.
O imóvel, adquirido inicialmente mediante financiamento e hipotecado
em favor do Banco Meridional – que cedeu o crédito à CEF –, foi
transferido por contrato de gaveta. Posteriormente, a CEF adjudicou
judicialmente o imóvel. Os compradores chegaram a ajuizar ação contra a
CEF na tentativa de renegociar o débito do financiamento habitacional.
Finalidade social
Na ação de usucapião, eles alegaram que, a partir da adjudicação do
bem, ocorrida havia mais de uma década, caberia à CEF tomar as
providências para requerê-lo, mas não o fez, vindo a se configurar a
posse sem contestação pelo prazo previsto em lei.
O tribunal de origem negou o direito de usucapião, fundamentando sua
posição na posse precária, no caráter público do SFH e na finalidade
social do mútuo habitacional, que possibilita a aquisição de moradia a
baixo custo pela população.
Para a corte local, “admitir que ocupantes de imóveis financiados por
programas habitacionais governamentais possam adquirir esses bens por
usucapião prejudica toda a coletividade que depende do retorno dos
recursos mutuados ao sistema”. O tribunal também não reconheceu ter
havido a posse pacífica.
Condição subjetiva
De acordo com o ministro Villas Bôas Cueva, a usucapião
extraordinária exige a comprovação simultânea de todos os elementos
caracterizadores do instituto, constantes do artigo 1.238 do Código Civil – especialmente o animus domini,
que é a condição subjetiva e abstrata que se refere à intenção de ter a
coisa como sua, exteriorizada por atos de verdadeiro dono.
No caso dos autos, o ministro entendeu que a posse não foi exercida com animus domini,
pois houve um contrato de gaveta para cessão dos direitos e obrigações
do contrato de financiamento. Ficou claro, segundo ele, que os
cessionários sabiam que o imóvel havia sido financiado e era hipotecado,
“ou seja, havia a ciência do potencial direito dominial de outrem”.
“O artigo 1.238 do CC exige como um dos requisitos da usucapião a
existência de posse própria (‘possuir como seu’), o que é incompatível
com a presente hipótese, em que a oneração do imóvel por hipoteca, desde
a data da aquisição da propriedade, implica a impossibilidade de se
entender presente a posse com ânimo de dono. De fato, a existência do
gravame sobre o imóvel em sua matrícula evidencia que os
recorrentes tinham ciência de que o bem serviu como garantia do crédito
mutuado para sua aquisição”, afirmou o relator.
De acordo com o ministro Villas Bôas Cueva, reconhecer o direito à
usucapião nessas situações seria premiar o inadimplemento contratual com
a aquisição do bem.
Fonte: Coordenadoria de Editoria e Imprensa do STJ.
Disponível em: <http://www.stj.jus.br/sites/STJ/default/pt_BR/noticias/noticias/Im%C3%B3vel-financiado-pelo-SFH-e-hipotecado-n%C3%A3o-pode-ser-objeto-de-usucapi%C3%A3o>. Acesso em: 10-6-2015.
Processo de referência da notícia: REsp 1501272
Leia o voto do relator.
Prof. Me. Giulliano Rodrigo Gonçalves e Silva
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