A Terceira Turma do Superior Tribunal de Justiça (STJ) decidiu que,
no caso de contrato de promessa de compra e venda não levado a registro,
tanto o vendedor quanto o comprador podem responder pela dívida de
taxas de condomínio posteriores à imissão deste último na posse do
imóvel.
No julgamento, os ministros adequaram a interpretação de tese firmada pela Segunda Seção em recurso repetitivo (REsp 1.345.331),
segundo a qual a imissão na posse estabelece a responsabilidade do
promitente comprador pelas despesas condominiais surgidas após esse
momento. O tema foi cadastrado no sistema dos repetitivos sob o número 886.
Para a Terceira Turma, há legitimidade passiva concorrente do
promitente vendedor e do promitente comprador para a ação de cobrança
dos débitos condominiais posteriores à imissão na posse.
Penhora
O relator do recurso mais recente, ministro Paulo de Tarso
Sanseverino, observou que naquele outro caso julgado não se
desconstituiu a penhora sobre o imóvel, que ainda constava como
propriedade do promitente vendedor. Isso poderia aparentar uma
contradição, já que a conclusão foi pela responsabilidade do comprador.
Para o ministro, essa suposta contradição é resolvida à luz da teoria
da dualidade da obrigação. “O promitente comprador não é titular do
direito real de propriedade, tendo apenas direito real de aquisição caso
registrado o contrato de promessa de compra e venda”, afirmou. Dessa
forma, acrescentou, o condomínio ficaria impossibilitado de penhorar o
imóvel, e restariam à execução apenas os bens pessoais do promitente
comprador, se existissem.
Propter rem
O ministro entende que esse resultado não está de acordo com a natureza e a finalidade da obrigação propter rem –
aquela que recai sobre a pessoa por causa da titularidade do direito
real em relação ao bem. Sanseverino afirmou que a simples promessa de
compra e venda não é suficiente para extinguir a responsabilidade do
proprietário pelo pagamento das despesas de condomínio, pois a fonte da
obrigação propter rem é a situação jurídica de direito real, não a manifestação de vontade.
Caso se desconstituísse a penhora sobre o imóvel, a finalidade do instituto (propter rem),
que é a conservação do objeto, seria comprometida, pois o condomínio
passaria a “depender da incerta possibilidade de encontrar bens
penhoráveis no patrimônio do promitente comprador”, alertou Sanseverino.
O ministro também salientou que a penhora do imóvel tem o efeito
psicológico de desestimular a inadimplência.
Dualidade
Aplicando a teoria da dualidade da obrigação, o ministro ressaltou
que o débito deve ser imputado a quem se beneficia dos serviços
prestados pelo condomínio – no caso, o promitente comprador. Porém, o
vendedor não se desvincula da obrigação, mantendo-se na condição de
responsável pelo pagamento da dívida enquanto mantiver a situação
jurídica de proprietário do imóvel.
“Essa separação entre débito e responsabilidade permite uma solução
mais adequada para a controvérsia, preservando-se a essência da
obrigação propter rem”, assinalou o relator.
O ministro advertiu que “entre o risco de o condômino inadimplente
perder o imóvel e o risco de a comunidade de condôminos ter de arcar com
as despesas da unidade inadimplente, deve-se privilegiar o interesse
coletivo dessa comunidade em detrimento do interesse individual do
condômino inadimplente”.
O acórdão foi publicado no último dia 21.
Leia mais:
Relação material com imóvel define responsabilidade pelas obrigações de condomínio
Fonte: Coordenadoria de Editoria e Imprensa do STJ.
Disponível em: <http://www.stj.jus.br/sites/STJ/default/pt_BR/noticias/noticias/Promitente-vendedor-tamb%C3%A9m-responde-por-d%C3%A9bitos-de-condom%C3%ADnio-gerados-ap%C3%B3s-a-posse-do-comprador>. Acesso em: 2-9-2015.
Processo de referência da notícia: REsp 1442840
Prof. Me. Giulliano Rodrigo Gonçalves e Silva
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